I. Nguyên nhân tăng thêm diện tích đất trên sổ đỏ
Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:
1. Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
3. Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
II. Nguyên tắc cấp sổ đỏ nếu diện tích đất tăng thêm
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
III. Quy trình cấp sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm
1. Nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận:
+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc. Cần nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp cho thửa đất gốc
+ Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm. Nếu diện tích đất tăng thêm là kết quả của chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng, cần nộp bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc và các hợp đồng, văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.
2. Nếu thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng: Trong trường hợp thửa đất gốc chưa có Giấy chứng nhận, cần nộp đơn đăng ký và yêu cầu cấp Giấy chứng nhận theo mẫu qui định.
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc: Cần nộp một trong các loại giấy tờ quy định tùy thuộc vào trường hợp cụ thể.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Cần nộp một trong các giấy tờ quy định tùy thuộc vào trường hợp cụ thể.
Nếu có nghĩa vụ tài chính liên quan, cần nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất.
2.1. Về hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận:
- Diện tích đất tăng thêm có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành):
+ Đơn đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đối với thửa đất gốc nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận.
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP đối với diện tích đất tăng thêm.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2.2. Về hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
+ Đơn đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu 04a/ĐK cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đối với thửa đất gốc nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2.3. Trường hợp thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận:
+ Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan quy định (có thể là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) ký cấp Giấy chứng nhận.
+ Điều này có nghĩa là khi thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận, cơ quan quy định sẽ tiến hành ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho chủ sở hữu.
2.4. Trường hợp thửa đất gốc hoặc diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận:
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ chuẩn bị hồ sơ để trình Ủy ban Nhân dân cấp huyện thông qua.
+ Hồ sơ này sẽ được trình Ủy ban Nhân dân cấp huyện để tiến hành ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
