Đối với việc tách thửa, nếu người dân chỉ thực hiện việc tách sổ đỏ thì chỉ mất chi phí đo đạc thửa đất và lệ phí cấp sổ đỏ. Nếu việc tách thửa đất do gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phải nộp thêm các khoản phí như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân
1. Phí đo đạc thửa đất
Việc đo đạc thửa đất sẽ do một tổ chức dịch vụ đo đạc tiến hành chứ không phải nộp cho Nhà nước nên khoản phí này sẽ tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định
2. Lệ phí cấp sổ đỏ
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất) là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
- Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;
- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, ở mỗi địa phương sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
3. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 6, 7, 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ, thì mức thu lệ phí trước bạ được quy định như sau:
Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
- Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%.
4. Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ được quy định như sau:
“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
…
b) Sửa đổi, bổ sung điểm i khoản 1 như sau:
“i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”
…”
Như vậy, ở mỗi địa phương sẽ có mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ khác nhau.
5. Thuế thu nhập cá nhân
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đât = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
Trong đó:
* Thu nhập tính thuế:
- Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
* Thuế suất:
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượn
* Lưu ý:
Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Điều 19, 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP; khoản 11, 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, quy định các trường hợp sau sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Nhận thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
