Hiện nay, GCN QSDĐ được chia làm 02 loại:
• GCN riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa, bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.
• Còn GCN chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có nhiều chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái với chủ sở hữu.
Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được quy định như sau:
• Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận;
• Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Đối với trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu được quy định như sau:
• Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 01 GCN có giá trị như nhau;
• Phần tên người sở hữu thì GCN của ai sẽ có tên người đó và chỉ ghi tổng diện tích.
• Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu do các bên lập biên bản thỏa thuận với nhau.
Do đó, nếu nhiều người cùng được cấp sổ hồng chung thì họ không có quyền tuyệt đối đối với việc quản lý, sử dụng, định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, theo quy định hiện hành, trường hợp nhà ở có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp GCN:
• Một là, cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
• Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).
1. Sổ đỏ đồng sở hữu có chuyển nhượng, tặng cho được hay không?
Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Dự liệu được trường hợp này, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
2. Giải quyết tranh chấp đồng sở hữu:
• Nếu các bên không thể có thỏa thuận, hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
• Các tranh chấp nhà đồng sở hữu được giải quyết tương tự với vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, tất cả chủ sở hữu đối với căn nhà được ghi nhận trong GCN phải tham gia tố tụng để giải quyết vụ án.
• Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
3. Sổ đỏ đồng sở hữu có vay vốn ngân hàng được không?
Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Pháp luật Việt Nam hiện hành không có bất kỳ quy định nào cấm vay ngân hàng thế chấp bằng đất đồng sở hữu. Như vậy, với câu hỏi sổ đỏ đồng sở hữu có thế chấp được không thì đáp án là có. Tuy nhiên, do có nhiều chủ sở hữu nên việc thế chấp sổ đỏ đồng sở hữu để vay vốn ngân hàng cần được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu có chung quyền.
Việc thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải đảm bảo tuân theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:
“Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.”
Một lưu ý nữa là dù pháp luật không cấm thế chấp bằng sổ đỏ đồng sở hữu nhưng một số ngân hàng có thể từ chối nhận thế chấp khoản vay bằng loại sổ đỏ này, tùy theo quy định của từng ngân hàng. Nếu có được vay thì thủ tục cũng phức tạp hơn, cần toàn bộ những người có tên trên sổ đỏ cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản.
